#
#
اخبار اقتصادی بورس

دوران پسا تحریم ..نجات« مال»‌ها از ویترین خالی؟

دوران پسا تحریم ..نجات« مال»‌ها از ویترین خالی؟
کد: 7267   تاریخ انتشار :۹ مرداد ۱۳۹۴ ساعت ۲۰:۴۸

 به گزارش TSEpress  به نقل از اقتصاد ایرانی لغو تحریم ها در نقش ناجی املاک غیرمسکونی از رکود، می تواند واحدهای خالی از تجارت در مجتمع های چندمنظوره (مال) را با تقاضای موثر بابت راه اندازی کسب و کارهای جدید مواجه کند. تعداد ساختمان های اداری و تجاری نوساز در تهران طی سال گذشته ۱۰۸ درصد افزایش یافته، اما مالکان غالب «مال» ها به عنوان بخشی از این سازه ها، با ویترین خالی دست و پنجه نرم می کنند. نتایج یک بررسی نشان می دهد آمادگی برند های جهانی برای ورود به ایران، تقاضا برای راه اندازی نمایندگی های رسمی را به سمت «مال» ها هدایت می کند. برای این اتفاق، دو تغییر عمده در مال ها نیاز است.

توافق به دست آمده بین ایران و ۱+۵ بر سر لغو تحریم های بین المللی، می تواند در نقش سکوی پرتاب برای مالکان و سرمایه گذاران اولیه مجتمع های تجاری چندمنظوره -«مال» ها- این املاک تازه ساز را از کسادی مطلق و ویترین های خالی نجات دهد و بخشی از معوقات بانکی محبوس در این سازه ها را آزاد کند. به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج یک بررسی درباره آخرین وضعیت بازار «مال» ها در تهران انجام شده است، نشان می دهد: به رغم کاهش شدید (افت ۴۳ درصدی) در نرخ «تکمیل» املاک مسکونی در حال ساخت طی یک سال اخیر، تعداد املاک غیرمسکونی تکمیل شده در این مدت بیش از۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده و باعث عرضه انبوه مجتمع های بزرگ تجاری- اداری (به عنوان بخشی از این املاک) در سطح شهر شده است.

جدیدترین آمار بانک مرکزی در این باره حاکی است: طی ۹ ماه اول سال ۹۳، ساخت وساز ۵۶۳ ساختمان غیرمسکونی (شامل انواع ساختمان های اداری، مراکز خرید محله ها و مجتمع های تجاری بزرگ) در تهران تکمیل شد که این میزان عرضه، ۱۰۸.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، رشد داشته است.

نتیجه این رشد دو برابری در تزریق املاک غیرمسکونی به خیابان های تهران در حال حاضر به شکل ویترین های خالی و واحدهای تجاری خالی از تجارت در تعداد قابل توجهی از مجتمع های نوساز، قابل مشاهده است.

در برخی مناطق که «مال» ها در فاصله خیلی نزدیک به هم – چند مجتمع تجاری در یک محله- ساخته شده است، همه واحدهای یک مجتمع در حداقل یک سال گذشته، فروش نرفته است و حتی تقاضای موثر برای اجاره واحدهای آنها وجود نداشته است.

صرف نظر از ضعف مطالعاتی و اشتباه تاکتیکی برخی سرمایه گذاران مجتمع های تجاری چندمنظوره در جانمایی این سازه ها که باعث تمرکز غالب «مال» ها در دو تا سه منطقه خاص تهران شده است، آنچه تاکنون بهره برداری از این مجتمع ها را به رکود کشانده بود، به دو موضوع شامل «ناتوانی اقتصادی خانوارها در خرید اقلام غیرضروری تحت تاثیر رشد منفی اقتصاد ایران» و همچنین «سطح پایین مبادلات رسمی در حوزه کالاهای مصرفی بین ایران و کشورها» برمی گشت که در نتیجه آن، صرفه اقتصادی برای راه اندازی کسب وکار تجاری -از فروش انواع کالا و خدمات رفاهی و تفریحی گرفته تا تاسیس نمایندگی های اداری و تجاری شرکت های خارجی- افت کرده بود.

اما در دوره کنونی «پساتوافق»، پیش بینی می شود تقاضا در بازار «مال» ها افزایش پیدا کند.

پیش تر، حسین عبده تبریزی، مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی که سابقه تحقیقات اقتصادی در زمینه املاک لوکس مسکونی و سازه های غیرمسکونی را دارد، درباره تاثیر لغو تحریم ها بر این بازار اعلام کرده بود: بخشی از املاک خالی و بدون استفاده شامل ساختمان های غیرمسکونی، در دوره جدید به دفاتر اداری و خدماتی شرکت های تازه تاسیس ایرانی و نمایندگی های خارجی تبدیل می شود و به کار خواهند آمد.

اخیرا بررسی کامل تری نیز توسط مسعود فیاض آذر، مدرس سرمایه گذاری در بازار مجتمع های تجاری چندمنظوره انجام شده که نتایج آن نشان می دهد: با لغو تحریم ها و ورود نمایندگی های رسمی عرضه و فروش کالا و خدمات به کشور، نه تنها تقاضا برای دریافت غرفه تجاری و واحد اداری در «مال» های تازه ساز احیا می شود بلکه به واسطه افزایش قدرت خرید، رشد گردشگر داخلی و خارجی و تقویت سرمایه گذاری، نیاز به ساخت مجتمع های چندمنظوره جدید احساس خواهد شد.

در فاصله سال های ۹۰ تا ۹۳، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در تهران دو برابر شد و به حدود ۱۱ درصد کل ساخت وسازهای سالانه پایتخت رسید؛ این رشد ناگهانی که کارشناسان مسکن آن را «سونامی مال» سازی توصیف می کنند تعداد مجتمع های چندمنظوره نوساز یا در دست ساخت را به حدود ۱۰۰ سازه رسانده است.

با این حال مطابق برنامه ریزی های شهرسازی در اسناد بالادست تهران، ظرفیت این کلان شهر با توجه به پایتخت بودنش، کشش راه اندازی ۲۰۰ مال جدید دیگر را دارد.

فیاض آذر در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: چیزی در حدود ۴ درصد مساحت پایتخت باید به سطح تجاری تبدیل شود در حالی که هم اکنون با وضع فعلی «مال» ها، سطح اشغال شده حتی به نصف این رقم نیز نرسیده است.

بخشی از تحقیقاتی که این کارشناس ماه گذشته در دوره آموزشی «آینده مجتمع های تجاری چندمنظوره در ایران» در دنیای اقتصاد ارائه کرد، مشخص می کند: اگر چه قفل عرضه در بازار «مال» ها با ورود به دوره پساتحریم، قابل گشایش است اما شرط تحقق آن، تغییر اساسی در رویه کنونی مدیریت ساخت و طراحی این مجتمع ها است.

این تحقیق با استناد به ذائقه برند های خارجی و سوابق «مال» داری در مشهورترین کشورهای توریستی- تفریحی منطقه، نشان می دهد: مالکان و سرمایه گذاران اولیه «مال» در درجه اول باید شکل واگذاری واحدهای تجاری و اداری را تغییر دهند و به سمت اجاره داری بروند تا بتوانند در جذب نمایندگی های خارجی موفق شوند.

به عنوان مثال برندهای عرضه کننده پوشاک یا غذا در دنیا، معمولا برای راه اندازی نمایندگی رسمی در یک کشور، از شیوه اجاره 35 ماهه استفاده می کنند.

دومین تغییر مورد نیاز در «مال» ها برای نجات از رکود واگذاری واحد، باید در معماری داخلی مجتمع ها اتفاق بیفتد به گونه ای که فضای تعداد مشخصی از واحدهای هر مجتمع، باید بزرگ مقیاس –بیش از ۱۵۰ مترمربع- و به شکل دوبلکس تعریف شود.

همچنین انتخاب رسته های کالایی در طبقات و کل مجتمع نیز یکی از معیارهای کلیدی مورد سنجش شرکت های خارجی برای اجاره واحد تجاری است که باید در مراحل ابتدای پیش فروش، مورد توجه مالک مال قرار بگیرد.

مجموعه این موارد در کنار پارامترهای تکنیکی دیگر، بازدهی سرمایه گذاری در بازار «مال» را در بلندمدت افزایش می دهد.

در حال حاضر متوسط نرخ پیش فروش هر مترمربع از واحدهای «مال» در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برآورد می شود در حالی که نرخ اجاره این واحدها براساس اجاره ماهانه متری ۱۰۰ هزار تا ۳۰۰ هزار و براساس رهن کامل متوسط متری ۴ تا ۱۲ میلیون تومان است.

فیاض آذر با تاکید بر مزیت اجار ه داری در بلندمدت معتقد است: این روش واگذاری از یکسو باعث بازپرداخت تسهیلات معوق بانک هایی که در این پروژه ها سرمایه گذاری مستقیم یا مشارکت غیرمستقیم انجام داده اند، می شود و از سوی دیگر ارزش افزوده واحدها را در بلندمدت نصیب سرمایه گذار می کند.

نکته دیگری که ریسک فروش را برای «مال» دارها افزایش می دهد، ارزش کنونی این املاک است که نسبت به زمان شروع به ساخت آنها، تحت تاثیر رکود مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است؛ مطابق آمار رسمی بانک مرکزی، طی ۹ ماه سال گذشته ارزش زمین ساختمان های غیرمسکونی در تهران ۱۵.۶ درصد نسبت به سال ۹۲ افت کرد که این روند کاهش قطعا در ماه های اخیر نیز تداوم داشته است.به این ترتیب با توجه به اینکه زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده «مال» و سایر املاک غیرمسکونی دارد، فروش واحدهای تجاری در این مقطع، حتی به جبران سرمایه اولیه نیز منجر نخواهد شد چرا که این املاک در بلندمدت به سوددهی می رسند.

تعداد «مال» های استاندارد

تهرانی ها و ساکنان بعضی کلان شهرهای کشور مثل اصفهان و مشهد چند سالی است که مال ها را شناخته اند. ساختمان های عظیم تجاری که در آنها همه چیز پیدا می شود. جایی برای گردهمایی برندهای معروف، مغازه های لوکس و در کنار آنها سالن سینما، شهربازی، کارواش و البته مجموعه رستوران هایی که به آن می گویند فود کورت.

مال ها که تعداد آنها به سرعت رو به افزایش است نه فقط از نظر اقتصادی و تاثیرشان بر سیمای شهر که از نظر اجتماعی هم بر سبک زندگی و عادات روزمره ساکنان شهرهای بزرگ تاثیر گذاشته است و البته روند این تاثیرگذاری در آینده با فعال شدن تعداد بیشتری از این مال ها بیشتر هم می شود. با روند رو به گسترش ساخت و بهره برداری از مجتمع های عظیم تجاری در شهری مثل تهران، در آینده نزدیک این تاثیرات به مراتب بیشتر هم خواهد بود.

به گفته کارشناسان، توسعه مال ها در شهرهای بزرگ فضاهای عمومی را تقویت کرده و ایرانی ها را که عمدتا اوقات فراغت را در خانه هایشان می گذرانند از خانه ها بیرون کشیده است. از سوی دیگر اما منتقدان می گویند شهری با این تراکم بالا که این روزها چند برابر سه دهه پیش ساختمان و جمعیت دارد دیگر توان پذیرش این همه تجاری سازی را ندارد و با این دست فرمان اگر پیش برود دیگر جایی برای زندگی نمی ماند. فارغ از این حرف ها روند ساخت وساز مال در تهران و دیگر شهرها رو به افزایش است. شهرداری ها هم از این تجاری سازی های بزرگ که برای آنها بسیار هم پر درآمد است، حمایت می کنند و این گونه است که هر روز بر تعداد مال ها افزوده می شود.

با این وجود مسعود فیاض آذر، کارشناس ارشد راه و ساختمان معتقد است بر اساس تعاریف بین المللی که از مال وجود دارد، در تهران به ندرت می توان به معنای واقعی و استاندارد، «مال» پیدا کرد.

او، مال را یکی از نیازهای پنهان شهر تهران دانست و گفت: همان طور که ساخت ساختمان هایی مانند هتل استقلال یا ساختمانASP در زمان خودشان منتقدان زیادی داشت و انتظاری برای موفقیت آنها وجود نداشت، اما سبب جذب ظرفیت های مختلف در اطراف خود شدند؛ مال ها نیز مشابه همین ساختمان ها می توانند به نیازهای آتی شهر پاسخ داده و ظرفیت سازی کنند.

این مشاور طراحی مگا پروژه های ساختمانی در کارگاه آموزشی که توسط موسسه آموزشی دنیای اقتصاد برگزار شد، مال ها را نیاز پنهان شهرها دانست و گفت: نباید تعبیر سونامی را برای ساخت مال ها در شهرهای ایران به کار ببریم.

ما همچنان به مراکز تجاری، تفریحی و خدماتی نیاز داریم؛ به جز ایجاد اشتغالی که مال ها می کنند، سبب آرامش در خرید، رفع مشکلاتی مانند پیدا کردن جای پارک و استفاده از مکان های تفریحی برای شهروندان می شوند. مال ها می توانند شهربازی، مراکز عرضه تخصصی انواع کالا، آرایشگاه، کافی شاپ، رستوران، سینما و ... داشته باشند اما اینها کمکی به استاندارد شدن یک مال نمی کند، بلکه فضایی (زیربنا یا همان مساحت کل مجتمع و همچنین مساحت تک تک واحدهای تجاری پیش بینی شده در سازه) که به مال ها اختصاص داده می شود، آنها را استاندارد می کند. برای یک مال حداقل ۱۳۰ هزار مترمربع فضای خالص لازم است در حالی که زیربنای عمده مجتمع های تجاری چندمنظوره در تهران کمتر از ۱۰۰ هزار مترمربع و به طور متوسط ۵۰ تا ۸۰ هزار مترمربع است. مقایسه تعداد مال های موجود در ایران که حدود ۳۰۰ سازه تخمین زده می شود با کشوری همچون ترکیه که تعداد این مجتمع ها در آن از ۱۵۰ سازه در سال ۲۰۰۷ به ۳۵۰ سازه در سال ۲۰۱۳ افزایش پیدا کرده، از ظرفیت این بازار حکایت می کند.

او ادامه داد: در حال حاضر در تهران ۲۰۰ مجتمع چندمنظوره بهره برداری شده، نوساز آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود ۱۶ میلیون مترمربع برآورد می شود که به طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه ها بین ۳ تا ۵ سال زمان می برد.

مهم ترین ویژگی و تمایز «مال» ها با سایر مراکز خرید مثل بازارهای سنتی یا فروشگاه های زنجیره ای علاوه بر جذابیت در طراحی مدرن فروشگاه و فعالیت برندها، آمیختن خرید با تفریح است. در واقع مال ها هم فضایی برای خرید و هم فضایی برای تفریح هستند. مخاطبان مال ها هم می توانند افرادی باشند که می خواهند به سینما بروند یا کتاب بخرند و برای استفاده از فضاهای فرهنگی به آنجا مراجعه می کنند یا افرادی که می خواهند در میان مغازه ها و برندهای آن پرسه بزنند یا در یکی از رستوران هایش چیزی بخورند.

شاید همین ویژگی است که در بسیاری از شهرهای جهان، «مال ها» یا همان «سیتی سنترها» را وارد زندگی روزمره مردم کرده و با استقبال افراد و گروه های مختلف با سبک زندگی متنوع و حتی متفاوت مواجه شده است.

موضوعی که این کارشناس مسکن هم بر آن تاکید دارد. فیاض آذر در کارگاه آموزشی خود درباره تغییر سبک خرید خانوارها گفت: تغییر مدل خرید و تغییر سبک زندگی نیاز به این مال ها را افزایش می دهد. اگر بررسی کنیم، جوان ها نحوه خریدشان با پدر و مادرهایشان فرق می کند. ما باید برای شیوه های جدید، ایده های خلاقانه تری داشته باشیم.

ورود مالها به ایران، به ویژه در تهران هرچقدر که از سوی مردم با استقبال مواجه شده اما در کانون انتقادهای برخی کارشناسان قرار گرفته است. منتقدان صدور پروانه ساخت برای ده ها مجموعه تجاری عظیم در تهران را از این منظر مورد نقد قرار داده اند که پایتخت ظرفیت بارگذاری های تجاری بیشتر را ندارد و شهرداری ها باید به جای تقویت مراکز تجاری جدید به فکر توسعه فضاهای عمومی و همچنین تقویت کاربری های فرهنگی و اجتماعی و آرام سازی شهر باشند، به طوری که مردم بتوانند در این شهر زندگی کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآمد زایی نباشد، بلکه در خدمت زندگی باشد.

این کارشناس مسکن با اشاره به نقل قول هایی که در خصوص سونامی ساخت مال در پایتخت می شود، گفت: بر اساس طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، میزان سطح (عرصه) قابل اختصاص در شهر برای کاربری های تجاری و اداری تقریبا معادل یک هفتم مسکونی پیش بینی شده است. با این حال در حال حاضر در تهران حتی به اندازه یک هفتادم املاک نیز کاربری تجاری و اداری ندارند. برای آنکه مشخص شود ما در تهران کمبود مال داریم تا افزایش مال، می توان شهر کوالالامپور را مثال زد که ۵۰ مال دارد و جمعیت آن شهر تقریبا نصف جمعیت تهران است. هر چند نمی توان به طور قطعی گفت تهران چقدر به مال نیاز دارد و این روش مقایسه ای هم روش مناسبی برای کشف نیازهای یک شهر به مال نیست.

افزایش درآمدها حاصل از سرمایه گذاری در این پروژه ها موضوعی است که دراین کارگاه آموزشی هم به آن پرداخته شد. به گفته این کارشناس مسکن اگر سرمایه گذاران این حوزه تا زمان بهره برداری از مال ها صبوری به خرج دهند و از فروش مالکیت واحدها خودداری کنند می توانند از محل اجاره واحدهای تجاری مجتمع، به سودی چند برابر از آنچه در سرمایه گذاری در حوزه ساختمان های مسکونی انجام می دهند، دست پیدا کنند و در میان مدت، بیشتر از آنچه در کوتاه مدت به واسطه فروش واحدها عایدشان می شود، از محل اجاره سالانه واحدهای تجاری به دست می آورند.

نظرات(0)

شما هم میتوانید اولین نظر خود را ثبت نمایید.


Notice: Undefined variable: user_ID in /home/tsepress/public_html/wp-content/themes/tsepress-theme/comments.php on line 70